주택임대사업자도 다른업종의 사업자 등록과 동일합니다. 사업자들은 누구나 업종에 관계없이 사업 개시 후 20일 이내에 세무서에 사업자 등록을 해야합니다. 국가에서는 주택임대사업자가 임대사업자 등록을 할 시 주택임대사업자 혜택을 많이 부여하고 있습니다. 이는 주택임대사업자가 임대사업자 등록을 하지않고 탈세하는 경우와 입주자 간의 업다운과 관련된 뒷돈을 미연에 방지하고자 함으로 보이는데요, 그렇다면 주택임대사업자 혜택은 어떤 것이 있는지 이 글에서 알아보겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면 주택임대사업자 혜택에 관련된 내용을 전부 알아가실 수 있으실것입니다.
1. 주택임대사업자란?
주택임대사업자는 1호 이상의 임대 목적으로 제공하는 부동산을 취득 및 등록하는 사업자를 뜻합니다.
말 그대로 주택을 임대 및 사업하는 영위자로 임대사업자 등록을 한 사람을 뜻합니다.
민간임대주택에는 2가지 종류가 있는데, 취득 유형에 따라 민간매입임대주택과 민간건설임대주택으로 나뉩니다.
임대 의무기간에 따라 공공지원,장기일반,단기민간임대주택으로 구분되는데
공공지원민간임대주택은 8년,장기일반민간임대주택은 8년,단기민감임대주택은 4년 이상씩으로 구분하고있습니다.
임대사업자로 등록 할 경우 취득세,재산세,양도소득세,종합부동산세 감면 등의 혜택을 제공하며 국가에서는
임대 사업 현황을 파악하고 주택임대사업자들의 소득의 투명성을 위해 임대사업자 등록을 권고하고있습니다.
2. 주택임대사업자 혜택
2.1 임대소득세 감면
임대소득 수입금 2000만원 기준으로 분리 과세 적용시에 임대사업 등록시와 미등록시에 차이나는 금액을 비교한 내용입니다. 임대사업 등록시 산출세액은 56만원, 임대사업 미등록시 산출세액은 112만원으로 두배 차이나는 것을 확인하실 수 있습니다.
원래 2018년까지는 2천만원 이하의 임대소득에 대해 비과세 적용대상이었지만 2019년 부터는 과세대상에 적용되기 시작했죠? 이 부분은 다 아실것이라 생각하겠습니다. 하지만 수도권 및 수도권 외 도시지역인 85제곱미터 평방 이하의 단기임대 시 30%, 100제곱미터 평방 이하 공공지원,장기일반인 경우 75%의 임대소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
2.2 지방세(취득세,재산세) 감면
취득세와 관련하여 단기,공공지원,장기일반임대주택 모두 전용면적 평방에 따라 60제곱미터 평방이하의 주택은 200만원 이하는 면제 200만원 초과시 85%를 감면해줍니다. 60~85제곱미터 평방의 임대주택은 취득세의 50%를 감면시켜주는데요, 이 또한 8년이상 장기임대 목적으로 20호이상 취득한 경우에만 해당합니다. 이는 21년 12월 31일까지 감면 혜택이 적용됩니다.
재산세의 경우에는 단기와 공공지원,장기일반임대주택을 나뉘었는데요. 이 또한 평방에 따라 다소 복잡한 기준에 따라서 감면 혜택을 적용합니다 한번 읽어보시면 좋으실 것같습니다. 이 또한 21년 12월 31일까지 감면 혜택이 적용되기 때문에 알고 계시면 좋을듯 합니다.
2.3 양도소득세 감면
주택을 양도할때 발생하는 소득에 대해 장기보유특별공제율이 적용됩니다.
양도소득세 때문에 골머리가 아프신 분들이 꽤나 많습니다. 저도 그렇고요 양도소득세 기준이
9.13 대책 이후로 나뉩니다. 18년 9월 13일 이전에 취득한 주택의 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
하지만 18년 9월 13일 이후에 취득한 경우 수도권6억,비수도권3억 이하의 주택에 대해서 단 한번만 비과세 혜택이 주어집니다. 하지만 위와 같이 8년 이상 유지할 경우에는 특별 공제율이 최대 70%까지 적용되니 이 점 참고하시면 좋을것 같습니다.
2.4 종부세 감면
종부세감면
앞서 언급했듯이 취득유형에 따라 민간건설임대와 민간매입임대로 나뉜다고 말씀드렸습니다.
민간 건설임대는 전용면적 평방 149제곱미터이하에 시가 6억원 이하 2호이상에 8년이상 임대시에 적용됩니다.
민건매입임대의 경우 수도권은 시가 6억원/비수도권은 시가 3억원 이하에 1호 이상 8년이상 임대시 적용됩니다.
2.5 건강보험료 감면
2020년말까지 등록한 연 2천만원 이하의 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면합니다.
8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%에 해당합니다.
이렇게 주택임대사업자혜택과 관련된 내용을 알아봤는데요, 이렇게 국가에서 주택임대사업자혜택을 계속해서 부여하는 이유가 무엇일까요? 주택임대사업자 혜택 무조건 장점만 있고 단점은 없을까요? 단점에 대해서 알아보겠습니다.
3. 주택임대사업자 단점
3.1 의무임대기간 필요
우리는 한치의 앞날도 모르는 불확실성의 시대에 살아가고 있습니다. 당장 내일도 모르는데 너무나도 긴 장기임대 4년에서 8년까지 장기임대를 해야만 양도소득세와 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 8년을 채우지 못한다면 과태료를 물어야 할 뿐만아니라 감면받은 세금 또한 다시 증빙해야하는 불상사가 생깁니다. 이 부분을 꼭 고려해볼 부분입니다.
3.1 임대료 상승의 제한
의무 임대 기간 동안 임대료의 증액비율을 연 5%이내로 제한합니다. 임대수익을 내 마음대로 조정할 수 없다는 뜻이죠.
3.2 사업자 현황신고에 대한 내용
혜택을 받기 위해 표준임대계약소를 작성해 임대 조건 변경시 늘 공지해야 할 의무가 있습니다.
내 임대사업의 현황에 대한 신고를 늘 해야한다는 뜻입니다. 소득의 투명성을 위해서 인데.
어떤 분들에게는 이부분이 단점으로 작용할 수 있을것 같습니다.
개인적인 사견을 보태자면 음..아직 우리나라는 임대업자들에게 상당히 박한 부분이 있습니다.
그럼에도 불구하고 주택임대사업자 혜택을 주는 이유는 많습니다.
요즘은 주택임대사업자에 대한 세제혜택이 갭투자에 이용되는 등 이런 저런 이유로 조정되거나 축소되기도 합니다.
선량한 대부분이 많은 와중 제도 자체가 복잡해지고 장래 임대사업을 준비하는 세대에게 상대적인 박탈감을 주지않나 라는 생각이듭니다.
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