아파트를 분양받으면 계약부터 입주까지 통상적으로 걸리는 기간인 3여년 동안 계약금과 중도금 그리고 잔금을 치르게 됩니다. 언제, 얼마 정도의 금액을 계약금, 중도금, 잔금으로 치러야 하는지 알아보겠습니다.
계약금 치르기
미분양 아파트는 분양가(아파트 가격)의 5%를 계약금으로 정하기도 하지만 통상 계약금은 분양가의 10%입니다. 그러므로 분양받기를 원하는 아파트의 분양공고를 미리 확인하여 계약금을 미리 준비해두는 요령이 필요합니다.
중도금 치르기
중도금은 미분양 아파트일 경우 분양가의 40%까지 낮아지기도 하지만 통상 분양가의 60% 정도입니다. 아파트 공사기간에 따라 4~6회에 걸쳐 나누어 내는데 , 여유자금이 있다면 선납하여 할인 받는 것도 좋은 방법 입니다.
이와 반대로 중도금을 정해진 날에 내지 못하고 연체하면 연체기간에 따라 연체이자를 내야 합니다. 그러니 여유자금이 없다면 은행에서 미리 중도금 대출을 받으세요.
중도금 대출은 주로 시행사와 연계된 은행에서 취급하므로 계약 전에 반드시 어느 은행과 연계 되어 있는지, 대출은 어느 정도까지 가능한지 그리고 이자와 이율은 얼만인지, 상환조건은 어떻게 되는지 등을 꼼꼼하게 물어봐야 합니다.
만약 시행사와 연계된 은행이 없다면
전국은행연합회 소피자포털 홈페이지에서 자신에게 맞는 대출상품을 2~3개 고른 후에 은행에 가면 덜 고생할 수 있습니다.
중도금 대출에는 '집단대출'이라는 아파트를 구매하려는 여러 명의 계약자가 비슷한 조건으로 대출을 받는 경우가 있습니다. '집단대출'은 상대적으로 일반적인 대출에 비해 금리가 낮은 편에 속하며, 은행과 같은 대출기관의 입장에서는 한번에 많은 수의 고객을 유치 시킬 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 대출 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 또는 주택금융공사(HF)의 보증, 아파트를 짓는 건설사의 연대보증이 들어가기 때문에, 은행 입장에서는 빌려준 돈을 못받을 확률도 적은 편입니다.
중도금 대출은 신규분양 물건에 해당되는데 분양계약을 하면 금융기관과 시행사, 시공사가 업무 협약을 통해 분양계약자에게 집단대출을 형성하게 해서 소비자는 담보대출로 생각을 하지만 사실을 중도금 대출은 집단대출+신용대출+건설사의 책임준공의 신용대출 성격을 갖습니다.
중도금을 치른후에는 해지시에 쌍방 합의가 필요하고 일방적인 계약 해지의 경우 손해배상청구 등 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
잔금 치르기
잔금은 통상 분양받은 아파트 가격의 30% 정도이고 입주하기 전까지 납부하면 됩니다.
만약 분양받은 아파트가 가격이 계속 오르는 지역에 있다면 잔금까지 대출받을 수 있지만 불경기라면 대출이 쉽지않고 설령 대출이 되더라도 대출액이 커지면 많은 위험부담이 따릅니다.
그리고 미분양 아파트는 시행사가 매물을 빨리 빨리 팔기 위해 계약금과 중도금 비율을 많이 내리기때문에, 나중에 분양가격의 55%에 해당하는 큰 금액을 잔금으로 치러야 하는 부담이 생길 수도 있습니다.
간혹 세금을 줄이기 위해 실제 보증금과 계약서상의 보증금을 다르게 적는 범죄의 유혹에 빠지기도 합니다.
앞으로 정부는 이러한 업-다운 계약서에 과태료 부과(구청)하고 , 국세청에 통보할 예정입니다.
또한 편변 증여 등 탈세 의심 대상은 국세청에 통보, 불법 전매 등 형사처벌 의심 대상은 금감원에 통보하기로 했습니다.
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